继限购、限贷双双取消后，日前，住建部、财政部和人民银行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施，用以支持缴存职工购买首套和改善型自住住房。
连续缴存6月以上可申请公积金利好刚需
近日，住建部、财政部和人民银行日前联合出台住房公积金新政策，支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，并推进异地贷款业务。
新政策规定，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款，贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。
根据新政策，首套自住住房购房者以及第二套改善型普通自住住房的缴存职工均可以使用公积金，而在2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。这一政策的出台，不仅符合支持基本住房的原则，也意味着对改善型住房者需求的支持。
同时，新政提出，职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款。这大大缩短了购房者的购房时间，按照之前规定，购房者连续缴存12个月才能申请公积金贷款，一部分购房人群如果因为工作变动断缴公积金的，则无法正常使用。而缴存时间的缩短，不仅提高了使用效率，让缴存职工能够尽快享受到低利率的公积金贷款，缩短等待时间。
异地公积金互认活跃房地产市场交易
同时，本次通知中，最引入注意的是对异地公积金使用的规定，规定指出，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。
对此，中原地产研究中心分析指出，本次颁布的文件，一方面是规范公积金的管理运营，另一方面则会影响购房者预期，特别是公积金异地贷款业务的推出，有望唤醒一部分沉睡的公积金，进一步带动房地产市场交易活跃。
而随着限购令的取消，外地人口在石家庄市区购房的比例越来越高，异地公积金的使用，可以大大节省其购房成本，刺激楼市交易量的回升。
住建部、财政部、人民银行等三部委近日发布的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，与此前央行发布的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（“央四条”）有异曲同工之妙，即降低首套住房和改善型住房贷款成本，助推住房消费金融发展，做实居民合理住房需求，实现楼市去库存、去泡沫，缓冲经济下行过程中企业投资意愿迅速下降、被动产能收缩和抵押物价值下跌，对稳定经济关键指标、经济底线增速和金融信贷质量的冲击。
“央四条”提出了盘活存量房贷资源（“还清再贷”和MBS）、发行专项金融债券等措施。这些措施不仅从增量和存量两个角度，增加银行可贷资金的供给，缓解了房贷对银行流动性的压力，而且能将银行低收益存量房贷置换出来，可以激励银行发放低成本的住房贷款。然而，旨在增加房贷资金供给的MBS和定向增加低成本房贷资金的专项金融债券，事实上难以在中短期内担当大任。在金融市场不发达、利率市场化不够、机构投资者不成熟的情况下，MBS难以快速生根和壮大。
更重要的是，MBS能够为市场投资者认可和接受，前提是给投资者的收益率要足够高。自2005年开展试点以来，MBS在我国总共才出了3单，而且每一单都贴着招标利率的上限（大概在5%-6%之间）。MBS的收益率居然如此之高，可见其接受度是比较低的。那么，目前在社会无风险收益率居高不下、支持MBS未来收益的现金流（租金收入和房价增值收益）可能下降的情况下，MBS只有给出更高的收益率才能为投资者接受。
而更高的收益率是担保方（或打包银行）无法接受的，也是实际收益无法保障的。而由于“定向宽松”限制银行间市场资金量，再加上较长的审批和发行周期，发行专项金融债券也难当大任。因此，无论从增加住房可贷资金，还是降低房贷成本，都只能将MBS和发行专项金融债券放在中长期改革范畴来理解其效应。
当前最关键的是增加规模化低成本的可贷资金，而住房公积金无疑是选择之一。从资金规模上看，截至2014年3月，全国实际缴存住房公积金职工达1.06亿人，缴存总额6.47万亿元，沉淀的余额就有3.27万亿元。也就是说，全国范围内公积金闲置的比例高达50%，而目前存量个人住房贷款也仅仅才10万亿元，闲置公积金相当于存量房贷的1/3强。
再看资金成本，公积金专户存款利率仅为2.33%，不仅低于同期限一般存款利率，更低于大众理财收益率。而公积金本身就是政策性住房金融，一贯实行“低存低贷”的原则。如果将这一大笔低廉的资金与合理住房需求（如购房和改善购房）对接起来的话，无疑将极大降低购房者的贷款成本。但是，目前公积金奉行“属地化”封闭运营原则，造成各地利用强度（贷款/缴存总额）反差太大，大城市和东部地区利用强度大，而中小城市和西部地区利用强度小，无法像银行资金一样在各地之间调剂余缺。所以，一边是类似于广州、厦门等地因公积金“额度荒”不得不限制提取和贷款；一边是广大中小城市公积金大量闲置，躺在账户上睡大觉。
因此，此次“公积金贷款新政”有两个目的：一是当地公积金要充分利用，降低合理住房需求的购置成本；二是调剂公积金在地区间的不平衡。贷款申请公积金缴存期从原来的12个月降到6个月、贷款发放率低于85%的城市提高公积金贷款额度、高于85%的要做好“组合贷款”等，都是为了充分利用，降低本地合理住房需求的贷款成本。而实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务的规定，则是为了调剂公积金在地区间的不平衡。
就目前来看，第一个目的相对容易实现，第二个目的实现起来比较难。基于公积金属于缴存个人的基本原则，当个人因工作变动和家庭搬迁而离开缴存地时，正常的转移接续已经在全国主要城市实现。关键是公积金能够像银行间资金拆借一样，异地互认和互贷，这才能调剂余缺，让公积金在全国范围内流动起来，发挥供应低成本房贷资金的作用。但是，由于此举会减少流出地的缴存余额，降低增值收益，不仅降低对于地方保障房建设、农田水利和义务教育等方面的支持，也减少了地方公积金中心可支配的管理费用，地方在这方面的积极性不足。
因此，应该在公积金专户存款利率和社会平均收益率之间，应建立一种流入流出的补偿机制，这样既能增加缴存者的利息收入，也能增加公积金的增值收益，还能发挥低成本资金的作用，降低房贷成本。既然社保资金可以克服重重障碍，实现跨区域流动，发挥政策性住房金融的公积金具有大社保资金的范畴，也应当顺应人口流动的趋势，实现跨区域流动。
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