央行上海分行召18家银行开房产新政的通气会，上海新政执行标准是已有一套还清贷款后新增一套算首套有附加条件：新增的一套必须是上海普通住宅（总价内环以内330万元，内外环间200万元，外环以外160万元），利率各家银行都倾向于执行基准，至多九五折扣，周内各家银行将会公布细则。”
这段话昨日（10月14日）在微信朋友圈内广受关注。《每日经济新闻》记者从一位参与该会议的银行内部人士处证实了上述消息。
根据成交数据，受房贷新政等因素影响，上海房地产市场10月份的前13天成交量较9月同期上升了至少一成。上海中原物业顾问有限公司研究总监宋会雍说，目前上海新房市场的普通住宅只占总量的不足5%，随着上海房贷新政的落地，未来市场将经历一段时间的成交回落。
“普通住宅”标准两年未变
《每日经济新闻》记者了解到，昨日下午，央行上海总部召集上海地区商业银行召开通气会，“贯彻并落实”9月30日央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》的相关精神和要求。
上述参与该会议的银行内部人士告诉《每日经济新闻》记者，会上央行上海总部明确，拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请购房贷款，必须为普通商品住房，银行才能执行首套房贷款政策。
虽然此前央行和银监会已明确“再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策”，但银行在总行层面出台的房地产贷款政策中却似乎模糊了“普通商品住房”这一要求。如建设银行10月9日在官网发布通知，表示对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买住房，可参照执行首套房贷款政策，全文未提“普通商品住房”。
建设银行表示，具体操作由各地分行掌握。截至目前，建设银行上海分行仍表示房贷细则正在拟定中，对于符合央行和银监会政策的房贷可按要求进行预受理，最终受理审批以正式文件为准。
对于“普通商品住房”，各个地方有着不同的标准，如上海普通商品住房标准是在2012年3月1日起执行的，当时的标准为：第一，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；第二，单套建筑面积在140平方米以下；第三，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于330万元/套，内环线与外环线之间的低于200万元/套，外环线以外的低于160万元/套。
央行上海总部内部人士告诉《每日经济新闻》记者，13日的通气会主要是向各家商业银行传达一下央行房贷新政的主要精神，并未制定新的具体的规定。对于是否调整普通商品住房的标准，该人士表示，“普通住房的标准不是央行来制定的，这需要各地政府部门来确定”。
北京则刚刚从10月8日起执行的普通商品房标准：五环内39600元/平方米或总价468万元；五环至六环31680元/平方米或总价374.4万元；六环外23760元/平方米或总价280.8万元。
中原地产分析师张大伟说，类似上海这样把普通商品住宅才算作首套房的贷款政策，并没有在全国普遍实施。北京的房贷政府便并没有强调普通商品住宅和非普通住宅的区别。
二手房市场或受益
上海房贷新政的执行标准，对目前正在逐步回暖的市场来说无疑是一场“降温”。
德佑地产研究部分析师赵葆根介绍，在央行9月30日发布房贷新政后，上海商品住宅成交量迅速增长。10月的前13天已比9月同期增长一成多，其中中高端和改善需求房的增长特别迅速。
他透露，德佑地产10月份前13天的二手中高端房源成交量较9月同期增长了四成，分销的新房成交量更是达到9月同期的三倍。
宋会雍告诉 《每日经济新闻》记者，上海的中高端住宅成交确实在10月初出现了放量，不少观望者因房贷新政而入市。
然而，在上海的房贷新政细则曝光后，市场却很难继续维持之前那样的旺盛需求。根据宋会雍的统计，在上海的新房住宅市场上，符合普通商品住宅标准的房屋不到5%，而在二手房市场上也有25%的房屋属于非普通住宅。
分析人士薛建雄也证实了宋会雍的判断，上海新房市场的普通商品住宅供给确实不多。尤其是对改善型的购房人群来说，能满足他们买房需求的房屋数量很少。
房贷新政出台已经有两周多了，目前在北京“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，但市场最关心的信贷折扣利好还没有体现。业内人士认为，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，这种情况下，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。
长假前，央行、银监会出台的房贷新政已经在不少银行开始执行。昨天，北京青年报记者从北京多家银行获悉，由于新政比较具体，所以各银行普遍开始执行首套房和二套房的新认定标准，但是在银行具有自主决定权的房贷利率方面，目前暂未见松动，首套房贷利率大多还是基准，优质客户在满足一定条件的基础上可以享受9折。
银行
首套房利率7折铁定亏钱
此前，工行、农行、建行、中行、招行等银行总行都宣布已执行新政，内容与央行、银监会的文件基本无异，并没有进一步的具体内容。建行等银行明确表示，有关的具体操作由各地分行掌握。事实上，由于新政对首套房和二套房的认定基本明确，目前市场更关心首套房贷款利率和二套房的首付能否下调。据北青报记者了解，目前，农行、工行、招行等多家银行的北京地区细则并未正式出台。
在分行中，建行北京市分行表示已经出台房贷新政细则，对首套房的认定标准已按新政执行，除此之外，对有一套房、未还清贷款的北京客户，再购房贷款首付比例由原来的70%降至60%。对外地客户在外地没有贷款记录或已结清贷款且北京没有购房，在京购房按照首套房政策执行。
利率方面，在央行的通知中，首套房利率下限可执行基准利率的0.7倍。不少银行人士对此表示，这么低的利率银行肯定亏钱，实际执行利率难以在现有水平大幅下降。某城商行有关人士告诉北青报记者，该行的房贷细则暂时还没有正式下发，首套房利率原则上仍会执行基准利率，对优质客户可以优惠到9.5折。
据了解，目前商业银行5年期以上贷款的基准利率为6.55%，7折下来就是4.585%，而5年期定存基准利率为4.75%，按照多数银行现行上浮10%的标准计算，实际执行就是5.225%，这比贷款利率7折后的4.585%反倒高出0.64个百分点，因此银行如果做7折贷款铁定是亏钱的，考虑到贷款的运营成本，对某些银行来说，就算给到9折也不一定挣钱。
一家股份制银行人士直言，该行5年以上资金内部价格是5.6%，如果按5年期以上贷款6.55%的基准利率放贷，意味着净利差还不到1%。这1%很难覆盖基本运营费用、考核费用和信用成本。
市场
9折的优惠暂时也未大批实施
北青报记者在新政发布两星期后走访部分二手房中介后发现，北京市场未有7折利率，即便9折的优惠暂时也未大批实施。
一些二手房中介表示，目前“贷清不认房”政策普遍已经开始实施，即第一套房产贷款还清后，新购买房产可按照首套房执行。
北青报记者在采访过程中，正好遇到有人成为新政策的受益者。张先生在新政前刚交了一套房的定金，因为他本身有一套房，再购买按照老政策只能是二套房，贷款利率要1.1倍。9月底新政出台，他就符合新政策了，可以按照首套房办理。
据了解，这主要是因为张先生的贷款手续还没有走到审批的程序，只是在提交资料阶段。新政实施，他就能够享受到优惠。目前他办贷款的银行已经让他等候通知，等具体细则出来后就可以接着办理了。
对于央行提出的利率优惠，中介公司普遍表示没有想象的力度大。目前，据融360数据显示，在北京提供房贷业务的29家银行中，首套房商贷为基准利率的0.9倍，与7折利率相去甚远。
这几家打折的银行分别为中信银行、招商银行、汇丰银行、浦发银行和邮储银行。
从贷款的角度，银行会根据信用状况等多种数据来评估贷款人的资质，这也是7折利率很难一刀切的原因。为了拿到略微优惠一点的利率，有些购房人还被要求附加条件，比如贷款额度一定比例的存款，办理信用卡等。而在实际申请时，购房人和银行之间基本没有协商和谈判机会，到底是几折完全是银行说了算。
专家
贷款新政可能对刚需无房户不利
中原地产分析师张大伟分析认为，市场最关心的信贷折扣利好目前没有体现，本次央行文件中，提及7折的首套房贷款利率下限，但这并非新政，只是常规性的条款内容，在目前资金价格情况下，银行吸储难度非常大，不仅7折不可能，连9折以下的贷款折扣出现的可能性都非常低。
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